Eine Immobilie als Kapitalanlage – haben Sie sich bereits über den Kauf einer Immobilie Gedanken gemacht? Oder möchten Sie sich einfach informieren, ob sich die Investition in eine Immobilie auszahlt?
In jedem Fall sind Sie richtig, wenn Sie darüber lesen möchten,
- wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt,
- warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind,
- welche Immobilien es überhaupt als Kapitalanlage gibt
und noch andere wissenswerte Punkte zum Thema Anlageimmobilien.
WANN LOHNT SICH EINE IMMOBILIE ALS KAPITALANLAGE?
Wenn Sie über einen Immobilienkauf nachdenken, sollten Sie als Anleger zwei wichtige Voraussetzungen beachten:
Ein Immobilienkauf eignet sich besonders für Sie, wenn Sie einen sicheren Arbeitsplatz haben und Eigenkapital besitzen.
Natürlich ist die Investition in “Betongold”, wie bei anderen Anlageformen auch, mit gewissen Risiken verbunden. Am Ende hängen die Vorteile des Objekts stark von den Standort-Faktoren und der langfristigen Entwicklung Ihrer Immobilie ab.
Während der Corona-Krise haben sich nicht nur Anlageimmobilien als beliebte Kapitalanlage erwiesen. Auch Privatpersonen investieren nun verstärkt in Eigentumswohnungen, da sich diese als sehr gute Altersvorsorge etabliert haben.
WIE HOCH IST EINE GUTE RENDITE BEI IMMOBILIEN?
Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus gilt eine Investition in ein Haus oder eine Wohnung nicht nur als wertbeständig, sondern verspricht auch erhebliche Renditen. Produktentwickler und Makler rechnen mit einer Spanne von 4 bis 6 Prozent pro Jahr.
Renditen in dieser Größenordnung – also wenn mehr als fünf Prozent erwirtschaftet werden können – gab es bei Zinsen auf Sparkonten zuletzt in den 1980er und 1990er Jahren.
Sind diese traumhaften Renditen realistisch?
Das finden Sie spätestens bei der Berechnung der Rendite für Ihr Objekt heraus.
Wer sich für ein Investment in eine Immobilie interessiert, sollte sich genauestens mit der Modellrechnung oder dem Hinweis des Maklers auf die erwartete Rendite befassen. Diese Informationen sind extrem wichtig: In einer beispielhaften Rendite-Berechnung werden die Erwartungen der Investoren vor allem dann erfüllt, wenn der Immobilienwert und die Mietpreise bis zum Verkauf deutlich steigen und die Instandhaltungskosten gering bleiben. Diese Annahmen sind allerdings oft äußerst optimistisch.
WARUM SIND IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE BELIEBT?
Viele Anleger wollen langfristig ein Vermögen aufbauen.
Da Fest- oder Tagesgeld kaum noch Zinsen abwirft und der Aktienmarkt ein ständiges Auf und Ab ist, bietet die Investition in Immobilien eine sehr gute Möglichkeit, z. B. durch Mieteinnahmen ein Vermögen zu erwirtschaften und auf eine kontinuierliche Wertsteigerung zu setzen.
Erfahrungen zeigen: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist sehr stabil und die Strategie, ein Vermögen durch Mieteinnahmen aus Immobilien zu generieren, geht sehr oft auf.
Deshalb ist eine Immobilie als Geldanlage extrem beliebt und der Kauf einer Anlageimmobilie übertrifft mit seinen zahlreichen Vorteilen oft andere Kapitalanlagen.
WELCHE IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE?
Nicht alle Wohnungen eignen sich als Kapitalanlagen. Damit Sie eine Rendite zwischen 3 und 5 Prozent erreichen, müssen Sie weitere Themen beachten:
- Kaufpreis und zu erzielende Mieteinnahmen müssen in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
- Werfen Sie auch einen Blick auf die Mieterstruktur.
- Außerdem sollte die Immobilie eine gute Substanz haben und keine versteckten Mängel oder Nachteile aufweisen.
- Auch der Mietpreismultiplikator sollte angemessen sein. Genauere Informationen dazu haben wir weiter unten für Sie zusammengestellt.
In Orten wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg sind die Kaufpreise meist schon so hoch, dass Eigentümer Schwierigkeiten haben, solvente Mieter zu finden, die sich auch die enorm hohen Preise leisten können.
Achten Sie deshalb beim Kauf genauestens auf die Lage.
IMMOBILIEN ALS GELDANLAGE – WARUM IST DIE LAGE SO WICHTIG?
Oft zählen B-Lagen, also zum Beispiel mittelgroße Städte, zu sehr attraktiven Lagen.
Außerdem sollten Sie bei der Suche nach einem guten Standort nicht nur die unmittelbare Umgebung betrachten, sondern auch die Region einbeziehen.
Werfen Sie zuerst einen Blick auf die nähere Umgebung der Wohnung:
- Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
- Gibt es Allgemeinmediziner und Fachärzte in der Nähe?
- Gibt es in der Nähe Cafés und Restaurants?
- Wie gut ist die Gegend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?
- Wie sieht die Parkplatzsituation vor Ort aus?
Außerdem sollten Sie sich überlegen, welche Mieter-Zielgruppe Sie ansprechen. Studenten beispielsweise ziehen andere Gegenden vor als junge Familien oder Senioren.
Der Grund, auch auf die Makrolage (also auf die Region) zu schauen, hat mit dem Wert der Immobilie zu tun. Die Aussichten auf einen Wertzuwachs der Immobilie sind umso besser, je schneller der Standort wächst. Investoren, die beim Kauf darauf achten, haben auch bessere Chancen, schnell neue Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel ansteht.
Klären Sie deshalb folgende Fragen:
- Wie ist der wirtschaftliche Ausblick für die Region?
- Wie ist die Bevölkerungsentwicklung?
- Wie hoch ist die Leerstandsquote bei Mietwohnungen?
LAGE UND RISIKO – WIE HÄNGT DAS ZUSAMMEN?
Bei der Lage gibt es keine explizite Regel oder ein Schema F, das Sie beim Kauf befolgen können.
Sie müssen immer selbst einschätzen, wie groß das Risiko einer Immobilie als Geldanlage für Sie ist.
Die Zwickmühle bei der Lage ist oft, dass – je besser sie ist – der Preis beim Kauf umso höher ist. Daher ist es durchaus möglich, dass Sie bei der Finanzierung einer Immobilie in Top-Lage eine geringere Rendite erzielen. Wenn Sie Ihr Kapital in eine Immobilie in einer Region stecken, die noch nicht so teuer ist, können Sie auf höhere Renditen hoffen. Da Sie allerdings nicht wissen, wie die Entwicklung einer bestimmten Region in zehn Jahren aussehen wird, können Sie bei der Finanzierung oder dem Kauf einer Immobilie in B-Lage nicht immer auf eine hohe Rendite setzen.
Ziehen Sie aber auf jeden Fall Immobilien in Städten wie Heidelberg, Mannheim, Ludwigshafen oder Heilbronn in Betracht. Diese sind hinsichtlich der Makrolage ähnlich attraktiv wie Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München.
B-Städte sind Großstädte mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern, in denen vor allem deutsche Investoren vertreten sind. Attraktive B-Städte zeichnen sich oft durch Hochschulen und angesehene lokale Arbeitgeber aus oder profitieren von der Nähe zu einem der Ballungsräume.
In ländlichen Regionen ist die Finanzierung einer Immobilie eher nicht empfehlenswert. Das sind vor allem Orte, die nicht im Einzugsgebiet einer großen Stadt liegen und schlecht an das Verkehrsnetz angebunden sind.
Zusammenfassend kann man sagen, dass Sie Ihr Geld in ein Objekt investieren sollten, das sich in einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern befindet. Dadurch wird es leichter, angemessene Mieten zu erwirtschaften. Außerdem sollte die Immobilie sehr gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein. Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und idealerweise Ärzte, Kindertagesstätten und Schulen in fußläufiger Entfernung sind weitere Pluspunkte. Achten Sie außerdem darauf, dass die Nachbarschaft eine homogene und stabile Struktur aufweist.
Die kürzeste Formel für den Standort lautet:
Können Sie sich vorstellen, dort zu wohnen?
Wenn Sie das mit Ja beantworten, ist das schon ein gutes Argument für den Kauf.
WIE HOCH SOLLTE DER MIETPREIS MULTIPLIKATOR SEIN?
Nun kommen wir noch einmal auf den bereits erwähnten Mietpreis Multiplikator zu sprechen.
Beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage gibt Ihnen der Mietpreis Multiplikator Auskunft darüber, welcher Kaufpreis für eine Immobilie gerechtfertigt ist.
Je nach Standort wird ein Multiplikator von 25 als angemessen angesehen. In attraktiven Großstädten kann er auch 30 oder mehr betragen. Das heißt, dass eine Immobilie nicht mehr kosten sollte als 25 bis 30 Jahreskaltmieten. Wenn eine Eigentumswohnung monatlich 1.500 Euro Nettokaltmiete einbringt, sind das 18.000 Euro im Jahr, oder 450.000 Euro in 25 Jahren, oder 540.000 Euro in 30 Jahren.
Eine generelle Bewertung dieser Kennzahl ist jedoch nur bedingt möglich, da die Berechnung die Anschaffungsnebenkosten und die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung nicht mit einbezieht. Sie gibt daher nur einen ungefähren Hinweis darauf, ob eine angebotene Immobilie eher teuer oder preiswert ist.
Wenn Sie also eine Immobilie als Kapitalanlage in Betracht ziehen, sollten Sie unbedingt die richtige Finanzierung wählen. Rettig & Partner hilft Ihnen dabei, mit professioneller Beratung Fachwissen in diesem Bereich zu erlangen und beantwortet Ihnen alle Fragen zum Thema Geld, Banken, Zinsen, Inflation, Immobilien Investments oder Immobilienfonds.
FAQ
WAS IST EINE KAPITALANLAGE?
Mit einer Kapitalanlage streben Anleger eine langfristige Rendite an und vermehren so das investierte Geld im Laufe der Zeit. Ein weiteres Motiv für eine Kapitalanlage kann auch der Erhalt des Vermögens sein, zum Beispiel in Zeiten erhöhter Geldentwertung.
WELCHE GELDANLAGEN SIND ZUR ZEIT SINNVOLL?
Neben Tagesgeld, Festgeld und Sparen kann auch der Kauf von Investmentfonds, Immobilien oder Immobilienfonds, Edelmetallen oder Aktien in Betracht gezogen werden. Grundsätzlich sind Investitionen in Sachwerte (Aktien, Aktienfonds, Immobilien) als Mittel zur Inflationsbekämpfung geeignet.
WAS MUSS ICH BEI IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE BEACHTEN?
Es gibt 5 Faustregeln für den Immobilienkauf:
– Die Lage ist der wichtigste Faktor.
Wussten Sie, dass vor allem bei Immobilien in Randgebieten starke Wertsteigerungen möglich sind?
– Die Bauweise ist ebenfalls äußerst wichtig.
Prüfen Sie vor dem Kauf, welche Bausubstanz der Immobilie aufweist. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine alte oder eine neue Immobilie kaufen. Bei allen Häusern ist das Wichtigste, wie gut sie instand gehalten und gepflegt wurden.
– Energieeffizienz:
Prüfen Sie vor allem vor dem Kauf von Altbauten, wie es um deren Energieeffizienz bestellt ist.
– Werfen Sie außerdem einen genauen Blick auf die Ausstattung der Immobilie.
Gibt es eine altersgerechte Einrichtung? Gibt es zusätzliche Räume oder Flächen wie z. B. einen Garten, eine Waschküche oder einen Fahrradkeller?
– Bei vermieteten Objekten sollten Sie aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse sorgfältig prüfen.
Wurden die Mieten bisher regelmäßig gezahlt? Wie hoch ist die Miete? Hat es bereits Mieterhöhungen gegeben?
Denken Sie immer daran, dass die Höhe der Mieteinnahmen, die Sie erhalten, ein wesentlicher Faktor für die Rendite Ihrer Immobilie ist.
